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处暑无三日，新凉直万金”。戊戌年的处暑节气刚过，意味着全国大部分地区难熬的三伏天即将过去，即将进入气象意义的秋天。但对于杨国强与他亲手打造的“4000亿”巨头碧桂园来说，或许这个夏天的炎热还“有三日”，或许“新凉”未到，“心凉”先到。
昨天，路透社的一则报道，让碧桂园陷入了巨大的舆论漩涡。
报道称，8月27日，马来西亚总理马哈蒂尔宣布：反对碧桂园森林城市项目卖给外国人，马来西亚政府不会就森林城市居住权向外国人发放签证。这意味着，碧桂园森林城市未来只能卖给马来西亚人，而无法向中国人出售；并且，其全球出售计划也将就此落空。
就在大家唏嘘不已之时，8月28日深夜，碧桂园针对此事发布正式声明：
碧桂园出面辟谣
这是马来西亚总理总理签署的官文，正式澄清森林城市禁售传闻。
马来西亚政府对于此事的声明
对于碧桂园集团、其投资人、项目合作公司等一大批利益攸关者来讲，这分紧急声明必定是一颗定心丸，是他们被拉扯了几天的神经上的舒缓剂，是所有线上蚂蚱“虚惊一场”之后的长舒的一口气。
对于碧桂园森林城市，大家应该不陌生。
2016年，“碧桂园森林城市”的广告铺天盖地，从央视春晚到奥运赛场，从亮相NBA到首登CNN，宣传手笔之大，令人防不胜防。不仅如此，碧桂园还安排了规模浩大的看房团，每天带着全国各地的买房客从国内飞往新加坡，再由碧桂园的特定通道去往马来西亚的项目案场。
由此可见其在碧桂园项目中的地位之重。
碧桂园森林城市位于马来西亚柔佛州新山市，为碧桂园与当地开发商马来西亚柔佛州人民集团（KPRJ）共同开发。该项目由四个面积不同的人工岛组合而成，占地近20平方公里，差不多是四分之三个澳门大小，总投资约2500亿美元，初步计划用20年的时间开发建成。
按照杨国强的构想，森林城市的样子应该是这样的：“那里的生活非常安全，地面没有车，建筑外墙都长满植物，全城所有地面都是公园，每个人都可以安心地随处玩耍、晒太阳、跑步、游泳……暂且不论这个梦想是否能在森林城市实现，单单是20年的超长开发周期，就已经让这个项目充满了太多的变数，更别说还有庞大纷杂的配套建设了。
碧桂园森林城市规划图
不过，抛开项目本身，碧桂园森林城市确实带动了国内及马来西亚的产业发展。
首先，作为一个占地20平方公里的超级项目，碧桂园森林城市已经不能用“楼盘”来形容了，确切的说，它打造了一个全新的城市，而这个城市，承接了更为广泛的产业转移，比如建筑业、制造业、信息产业等。据了解，截至目前，有超过70家中国企业与“森林城市”合作，包括华为、比亚迪、华晟装饰、罗马利奥、中建南方、中建钢构、广东腾越、三义建筑、广东长大等。可以说，碧桂园森林城市带动了国内大批与“造城”相关的上下游企业抱团出海，打造了一个集群式“走出去”的运营管理服务海外平台。
不仅是“中国制造”的输出，碧桂园森林城市还培育了一个辐射辽阔的经济区，带动了马来西亚新山当地的一系列产业，尤其是就业。纳吉布曾表示，到2035年，森林城市预计为马来西亚创造22万个就业机会，尤其在金融和电子商务领域。这完全符合敦马哈迪16日提出的对外来企业的诉求，也难怪纳吉布在任期间，一直大力支持碧桂园森林城市。
碧桂园森林城市图
那如果路透社真的一语成谶，马来西亚政府部不允许向外国人出售；如果这并非虚惊一场，而是真实发生，那么作为中国房地产商有史以来操作的最大单体项目“碧桂园森林城市”，将会有怎样的结果呢？
1）碧桂园损失不小。
森林城市这个项目是碧桂园的拳头产品，位于马拉西亚柔佛州，与新加坡物理距离只有两公里，相信很多消费者是通过这个广告知道碧桂园的。杨老板也寄予厚望，前期投入巨大，填了四座人工岛，规划总投资过千亿，可住70万人，相当于在海外造一座城——中国人的城市（马哈蒂尔批评“新殖民主义”的口实？）实际投了几百亿是有的，这是沉没成本。森林城市项目，大马本地人几乎没人买，定位就是卖给中国人，因为楼盘是在城市郊区临海填岛，而且定价比本地人买的市内房屋还贵。如果禁令成真，堪称灭顶之灾，这个项目基本就烂尾了，后续开发和销量冻结，前期已销的，也面临购房者维权索赔闹事一系列问题。
碧桂园风险敞口不小！
2）碧桂园不会轰然倒地。
有些自媒体说碧桂园要破产，也是耸人听闻。森林城市虽然广告多，声势大，投资巨，但据总裁莫斌透露，这个项目只占碧桂园总投资的5%，即便最坏的情况发生，全部计提归零，资金链也不会断裂，整体风险可控，仅森林城市烂尾尚不足以令碧桂园这个庞然大物轰然倒地。
这两年一二线限购，棚户区货币化改造，结果催火了三四线，碧桂园抓住了这波机遇，跃升万亿级别。企业像打仗，不是面面俱到，而是抓住战机，把某一点做到极致。虽然争议很多，负面新闻缠身，但碧桂园不能说不是家优秀的民营房企，看《碧桂园1000天》，其实就是一句话：正规军干不过土八路，科班出身干不过地头智慧，日本军校毕业的蒋校长干不过看三国演义的毛主席……
那么对于我国房产房建企业进军国际化市场进程中，将面临什么样的风险？又将如何规避或是风险最小化？我们以此次碧桂园事件为例来进行探讨。
政策风险和文化差异风险。进驻新的国家，必然面对中国和马来西亚的政策风险和文化差异风险。两个国家之间的政策法规与企业的经营策略是密切相关的， 如果马来西亚对外来企业的要求较高，那房地产企业进驻就较为困难；如果要求较为宽松，则国际化战略成功的可能性就较大。国家之间的社会文化差异也是采取国际化战略的企业的风险源，选择文化差异小、“心理距离”较为贴近的马 来西亚作为目标市场，能够在一定程度上推动企业国际化进程。
新市场风险和竞争对手风险。面对新的市场，碧桂园必然面对新市场开拓的风险和竞争对手带来的风险。进入马来西亚，国内市场与马来西亚市场的汇率、通货膨 胀率等因素也可能为国际化企业带来一定的风险。
企业管理风险。面对新的利益相关者，碧桂园必然面对企业管理的风险，特别是人力资源管理的风险。碧桂园的人力资源管理风险主要体现在人才流动的风险和多元人才管理的风险。 杰出的高素质人才是行业内众多企业争夺的焦点，不仅仅是国际化企业，这也是普遍存在于一般性企业的一大风险。在国际化的背景下，国际化企业的人才来自于不同的文化环境，尽管可能起到“文化大熔炉”、集思广益的作用，但是也潜藏着文化差异造成冲突的隐患。
碧桂园在国际化的过程中，选择了位于东南亚的发展中国家马来西亚作为其目标市场。虽然碧桂园是国内十大房地产之一，管理较为先进，资金也较为雄厚，但在面对的国际化风险，必须不断的增强其国际化风险的规避与防范意识，并制定国际化风险的应对对策。
充分利用目标市场政策。 马来西亚政府大力吸引外资，实施较为宽松的法律法规，碧桂园充分利用这一优越条件，进驻当地市场，也为其能够取得国际化战略的成功提供保证。马来西亚“第二家园”计划是马来西亚政府在经济转型计划中，为吸引外资、促进其第三产业发展的一项重要政策，鼓励外籍人士到该国长期居住。碧桂园正是借助“第二家园”计划这一便车，满足目前国内移民潮的要求，同时可以赢得大量的国内客户。
快速融入当地文化，化解文化差异。马来西亚华人占其总人口的比例高达25%，当地的风俗习惯和语言沟通方面与国内较为接近。碧桂园选择马来西亚市场，社会环境差异较小，能够很大程度上规避碧桂园进入国际市场的“心理距离” 与文化差异风险，对企业管理决策的实施能够较好的适应。
合作方式进入，降低潜在风险。 碧桂园选择与马来西亚房地产行业内知名企业Mayland集团合作的方式进入当地市场，是风险小的渐进式进入方式。通过与Mayland集团的合作，学习和积累在马来西亚市场的经营和管理经验，构建属于企业自身稳固的知识网络和关系网络，增强核心价值，为碧桂园进一步打开马来西亚市场打好基础，甚至可能为它进军其他国际市场积累经验。
这次的事件虽说是虚惊一场，但其带来的意义与价值是丰富的。本文探讨了一些风险与规避措施，希望这些经验为房地产企业具有一定的借鉴意义。“深谋远虑，所以不穷”，未雨绸缪能够帮助我国房企国际化进程少走弯路。
编辑：龙小润