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可抹性
砂浆的可抹性是砂浆便于施工操作并能保证质量的综合性质。可抹性良好的砂浆易延展、耐涂抹、涂布率高，能与基层紧密地粘结，保证工程质量。砂浆的可抹性包含砂浆的多项性能，例如流动、保水、延展、保塑性、流变性等。
砂浆稠度
砂浆流动性通常用"稠度值"表示。稠度值大的砂浆，表示流动性较好。当原材料确定后，稠度大小主要取决于用水量，施工中常以调整用水量的方法来改变砂浆稠度。影响稠度的因素很多，例如原材料的种类及掺量、搅拌时间、基体种类、用途、施工方法以及施工气候等。一般多孔吸水的基体材料和干热的天气，流动性应大些；密实不吸水的基体材料和湿冷的天气，流动性应小些。根据标准规范及施工条件需求合理调整。
保塑时间
湿拌砂浆保塑时间是湿拌砂浆自加水搅拌后，在标准规定的存放条件下密闭储存，至工作性能仍能满足施工要求的时间。指的是在20℃-25℃标准环境下的保塑时间。砂浆接触的介质和所处的温、湿度、风力等环境变化直接影响着保塑时间的变化。保塑时间长，可以为建筑工人的施工提供便利。在砂浆稠度基本不变的情况下，掺入缓凝剂对砂浆稠度损失和凝结时间有大幅改善，能极大保持砂浆较长时间的塑形能力。
保塑时间并非越长越好。不同组分的湿拌砂浆掺入缓凝外加剂后，保塑时间内处于可塑状态，但并不改变水泥水化，只是延长水泥水化的诱导期进行的时间，一旦砂浆上墙，随着砂浆表面的水分被风吹走（或蒸发），很快砂浆就会变得干硬，并逐渐硬化。保塑时间越长，诱导期越长，砂浆迟迟不凝固，影响砂浆上墙时间。冬季砂浆保塑时间对比常温季节保塑时间要适当缩短，夏季保塑时间需加长，根据实际需求适应施工使用。
延展性
延展性是是变形能力大小的衡量指标，为描述砂浆平面变化的状态。延展性好的砂浆能够增大涂抹面积、提高工人施工效率。
流变性
流变性主要指砂浆在力的作用下形变速率和粘度之间的关系。触变性是指砂浆体在机械剪切力作用下，从凝胶状体系变为流动性较大的溶胶体系，静置一段时间后又变成原状态的性质。
砂浆的流变性和数学模型可反应砂浆内部的微观状态，可以让我们更深层次的认知湿拌砂浆。
保水性
砂浆的保水性是指砂浆保持水分的能力。保水性好的砂浆，水分不易流失，延展性好；反之，容易产生分层、水分流失，不易施工操作，影响水泥的正常水化硬化。新国标规定，保水率不小于88%。
保水过高，砂浆中水分难以被吸收，真实水灰比大，砂浆强度降低。另外保水性太好，易引起砼抹面层起泡，也将延长砂浆的凝结时间，降低施工工作效率。
抗压强度
硬化后的砂浆应具有一定的抗压强度、粘结强度、耐久性及抵抗变形的能力。
湿拌砂浆多为超缓凝性砂浆，同正常凝结时间砂浆不同，砂浆拆模时间对比普通凝结时间砂浆拆模时间延缓，强度增长速度延缓。
粘结强度
一般情况下，粘结强度随砂浆强度的增大而提高。在粗糙、清洁、湿润的基面上，砂浆粘结强度较高；养护充分，粘结强度会明显提高。
变形
湿拌砂浆在承受荷载、温、湿度变化时，均会产生变形。如果变形过大或不均匀，都会降低砂浆的质量，引起沉陷或裂缝。经过改性的湿拌砂浆其收缩变形较普通砂浆小。
耐久性
经常与水接触的砂浆有抗渗性及抗冻性要求，故砂浆应考虑抗渗性、抗冻性及抗侵蚀性。想要合格的耐久性，就要选用合格原材料，对于需大量掺加外加剂的材料，其化学成分含量多较复杂，建议能不用就不用，单纯多加外加剂的产品副作用较大。