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流动性
砂浆的流动性又称稠度，是指砂浆在重力或外力作用下产生流动的性质。砂浆流动性通常用砂浆稠度测定仪测定，用“稠度值”表示。稠度值大的砂浆，表示流动性较好。若流动性过大，砂浆易分层、泌水；若流动性过小，则施工不便。影响砂浆流动性的因素很多，如胶凝材料种类及数量、掺合料的种类及数量、用水量、砂的粗细与级配、外加剂的种类及掺量、搅拌时间等。当原材料确定后，流动性大小主要取决于用水量，因此，施工中常以调整用水量的方法来改变流动性。
砂浆流动性的选择与砌体种类、用途、施工方法以及施工气候条件有关。一般情况下，多孔吸水的砌体材料和干热的天气，流动性应大些；密实不吸水的砌体材料和湿冷的天气，流动性应小些。
保水性
砂浆的保水性是指砂浆保持水分的能力，即指新拌砂浆在运输、停放及施工过程中，水与胶凝材料及骨料分离快慢的性质。保水性好的砂浆，水分不易流失，易于铺成均匀密实的砂浆薄层；反之，容易产生分层、泌水、水分流失，不易施工操作，同时也影响水泥的正常水化硬化，使强度和粘结力下降。
为提高砂浆的保水性，往往掺入适量的石灰膏、黏土、粉煤灰等材料，或掺入适量微沫剂、纤维素醚等砂浆外加剂。砂浆的保水性用保水率来表示。砌筑砂浆的保水率应符合表3-1的规定。
新拌的湿拌砂浆，出料以及使用前必须具有良好的和易性、黏聚性和保水性，大气泡越少越好。出料砂浆稠度根据工程实际、用途和当时大气温度湿度等情况综合考虑，一般预拌砂浆出厂稠度控制在（60-90）mm（春秋、抹灰）和（90-110）mm（夏季、砌筑）两个档次。一般来说出厂砂浆稠度尽量小一些，这样工程现场还有调整的机会。
延展性
延展性是砂浆的物理属性之一，指在甩、涂、抹、推、压等外力作用下可压延程度。易断层部分宜可伸成薄面均匀铺贴于基面而不断裂的性质。是变形的能力大小的衡量指标，为描述砂浆平面变化的状态。延展性好的砂浆1方砂浆抹灰面积可以增加2—5平方米、提高工人施工效率10~20%左右。
流变性
流变性是指在外力作用下砂浆体的变形和流动性质，主要指砂浆在力的作用下形变速率和粘度之间的关系，砂浆的流变性可反应砂浆的塑性粘度、屈服应力、触变性变化状态。触变性是指砂浆体在机械剪切力作用下，从凝胶状体系变为流动性较大的溶胶体系，静置一段时间后又变成原状态的性质。砂浆的流变性和数学模型可反应砂浆内部的微观状态，可以让我们更深层次的认知湿拌砂浆。
